[책 요약] 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?(2편)

4.어디를 사야할까(구도심)

서울에는 이 외에도 유사한 지역이 많다. 수색증산, 노량진, 북아현, 신길, 이문휘경, 흑석, 한남 등이 재정비촉진지구로 지정되어 진행 중이다. 30년 이상 됐으나 택지개발 형태가 아닌 사례 2와 같은 구도심에 투자할 생각이라면 재정비촉진지구(과거 뉴타운)라는 단어에 주목하자. 재정비촉진지구는 다수의 지구가 지정되어 동네 전체가 천지개벽하는 곳이다.

 

결론적으로 30년 이상된 택지개발 지역은 재건축 아파트, 30년 이상 됐으나 택지개발이 아닌 형태로 형성된 구도심은 재정비촉진지구의 주택, 재건축 또는 재개발이 없는 30년 이내의 구도심은 1군 입지의 구축 아파트에 관심을 가져야 한다는 얘기다.

 

우리나라의 자가점유율은 2016년 기준 56.8퍼센트다. 43.2퍼센트는 임차해서 살고 있는 것이다. 자가점유율은 수요 측의 선택에 따라 매년 달라진다(자가점유율이란 전체 가구 중 자기 집에서 살고 있는 비율, 자가보유율이란 집을 가지고 있는 가구의 비율이라는 의미로 둘은 약간의 차이가 있다).

 

관심 지역이 최근 4년 동안 과도한 상승을 한 것은 아닌지 꼭 살펴봐야 한다. 과도함의 정의가 다소 모호하니 이렇게 바꿔보자. 과거 아파트 가격 대비 50퍼센트 이상 올랐는가?

 

나는 4년간 기존 아파트 가격 대비 30퍼센트 미만으로 오른 아파트를 살펴보는 편이다. 30퍼센트 미만에 매입해서 50퍼센트 정도에 팔면 적당하다는 생각이다. 50퍼센트 이상 상승한 지역은 되도록 들어가지 않는다.

 

 

5.투자성공을 위한 지역분석

서울은 대치동, 목동, 노원구 중계동에 학원가가 밀집되어 있으며 다른 곳보다 시세가 높은 편이다.

 

강동구를 분석한다고 가정했을 때 다음과 같은 키워드로 인터넷에 검색해보라. 지역을 이해하는 데 도움이 된다. 강동구 개발 호재, 강동구 교통 호재, 강동구 분양, 강동구 일자리, 강동구 지역경기, 강동구 부동산, 강동구 학군, 강동구 인구, 강동구 대기업, 강동구 위해 취약시설 등이다

 

입지보다 더 중요한 건 유효 수요 대비 상가의 수다. 상가를 이용할 수 있는 사람의 수(세대수)에 비해 상가의 개수가 적으면 좋은 상권이다. 일명 항아리 상권이라고도 한다.

 

평형별 시세는 천천히 반영된다. 우리 동네 33평이 오르고 옆 동네도 오르고 한 바퀴 다 돌 때쯤 되면 그다음 평형이 오른다.

6.내게꼭 맞는 투자물건 찾기

지방 소도시보다는 광역시가, 광역시보다는 수도권이 더 큰 폭의 상승을 할 수 있는데, 이는 유입될 수 있는 돈의 크기가 인구수와 밀접한 관련성이 있기 때문이다. 인구가 많은 곳은 꾸준히 상승하는 반면 인구가 적은 곳은 금방 오르고 금방 식는 경향을 보이는 것도 같은 맥락이다.

 

부동산 대세 상승기를 맞으면 A 지역이 오르고 인접 B 지역이 오른다. 이때 A 지역의 모든 평형이 오른 다음에 B 지역이 오를까, 아니면 A 지역의 중소형이 오르면 B 지역의 중소형이 오를까? 답은 후자다

• 분당 파크타운(서안)아파트를 보자. 24평은 2015년부터 상승하여 3년 동안 줄곧 올랐다. 반면 69평은 2017년 10월경이 되어서야 상승했다

 

소액으로 월세를 받아 현금흐름을 만들고 싶어 하는 사람이 많다. 시세차익과 월세 수익률 모두를 만족하면 좋겠지만 이는 욕심이다. 구조적으로 이루어질 수 없는 상극이다. 시세차익이 크게 날 수 있는 곳은 입지가 좋으면서 호재가 있는 곳이다. 이런 곳은 매매가가 상당히 높기 때문에 월세 수익률은 형편없다. 반대로 월세 수익률이 높은 곳은 매매가가 1억 원대로 굉장히 저렴해 전세금을 마련하기 힘든 세입자가 선택한다.

 

한 가지 주의할 점은 수리 여부에 따라 월세 시세가 달라질 수 있으니 그 부분을 꼭 체크해야 한다는 것이다.

 

임대사업자의 경우 민간임대주택매입자금을 이용할 수 있다. 민간임대주택매입자금이란 주택도시보증공사(HUG)가 운용하는 주택도시기금 중 하나다. 임대를 목적으로 주택을 매입하는 기업 또는 일반 임대사업자를 대상으로 매입비용을 대출해주는 제도다. 주택임대차 시장을 안정화하려는 취지에서 마련된 제도다.

 

입지가 좋은 아파트는 이런 패턴이 뚜렷하게 나타난다. 반면 입지가 좋지 않은 아파트는 상승기와 하락기 구분 없이 전세가율이 꾸준히 높은 편이다. 그러므로 10년 동안의 평균 전세가율을 구해 현재의 전세가율과 비교해보면 사람들이 집을 많이 사려고 하는 시기인지 아닌지를 알 수 있다.

 

에필로그

부동산에서 찾은 당연함이라는 키워드는 제 모든 것을 바꿔놓았다. 돈 조금 벌어보려고 시작한 재테크였는데, 전국 투자자를 대상으로 매년 부동산 전망을 하게 되었다. 조금 더 지나서는 세상에서 제일 중요한 건 시간이고, 절대로 타협하지 말아야 할 것도 시간이라는 것을 깨닫게 되었고, 곧 퇴사를 준비해 자유를 선언하고 회사를 나왔다.

 

중요해 보이는 것과 중요해 보이지만 결코 중요하지 않은 것도 구분하기 시작했다. 가족과의 시간은 지켜야 할 것이고 세상은 이용해야 할 대상임을 기억하고 삶에 하나하나 적용해 나갔다.

 

잘 모르는 동네에 간다면 제일 좋은 아파트부터 돌아보는 게 좋습니다. 비싼 데에는 다 이유가 있으니 왜 비싼지를 역으로 추적하다 보면 입지를 자연스레 익히게 됩니다.

 

수익형에 투자해도 시세가 떨어질 수 있고, 시세차익형에 투자해도 마찬가지입니다. 한 가지 차이가 있다면 수익형은 매달 들어오는 수익이 있어 시세가 떨어지더라도 리스크를 줄일 수 있다는 것입니다. 대신, 최악의 상황에 대비할 수 있다는 장점이 있는 반면 시세가 상승할 때는 그만큼 수익률은 떨어집니다..

 

잘 모르겠다 싶을 때는 안전하게 가는 게 좋습니다. 그래서 처음 한두 번은 월세로 투자하는 걸 적극적으로 권합니다. 지역 선정, 계약, 인테리어 수리, 세입자 관리와 같이 한 사이클을 직접 경험해보면 공부만 할 때보다 빠르게 감을 잡을 수 있기 때문입니다.

 

'18년 발행된 책에서 주목받고 있는 노량진, 북아현, 한남, 이문 재개발 구역이 언급된 점에서 당시에 그 기회를 볼 눈이 없었던 나의 모습을 반성하게 된다.
30%미만에 사서 50% 정도에 차익을 실현하는 투자 기준을 보면서는 투자에는 욕심이 아닌 이성적인 기준이 중요하다는걸 느끼게 되었다.
나의 훗날도 세상에서 제일 중요한 시간을 자유롭게 사용할 수 있는 사람이 되기를 바래본다.

2023.06.27 - [독서 공부] - [책 요약] 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?(1편)

[책 요약] 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?(1편)