[책 요약] 나는 오를 땅만 산다(2편), 옥탑방 보보스의 토지투자 첫걸음

4.2번 타자를 노려라

소액 토지투자로 성공하고 싶다면 2번 타자를 사야 한다는 게 내 주장이다.

그것도 2번 타자에 대한 개발 계획 고시나 공고가 있기 4년 전에 사야 한다.

적정 투자 시점을 1번 타자에 대한 개발 계획의 보상이나 착공 4년 전으로 잡았다.

4년 내에 보상과 착공이 이뤄질 것으로 예상되는 곳의 옆 토지를 사놓고 1번 타자가 착공하기만을 기다리면 된다.

5.안건강해지는 땅을 사라

그동안 나의 토지투자 기간은 짧게는 6일, 길어야 2년 6개월을 넘지 않았다.

토지 매입 후 3년이 채 되기 전에 이 사람 저 사람이 와서 팔라고 요구하거나 아니면 개발한다고 수용했다.

굳이 팔려고 애쓰지 않아도 개발 호재가 실현되면서 3년 경과 시점에 자연스럽게 매각되는 땅이다.

토지투자를 할 때 가장 흔히 하는 실수가 공익용산지를 매입하는 것이다. 산지관리법에서는 산지를 준보전산지와 보전산지로 나누고 있다. 준보전산지는 용도지역에 따라 개발할 수 있는 땅이다. 반면 보전산지는 개발이 제한적이거나 개발할 수 없는 산지다. 보전산지는 다시 임업용산지와 보전용산지로 나뉘는데, 임업용산지는 산지 전용 허가를 받아 산림재배사나 농어업인주택 등을 제한적으로 지을 수 있다. 그에 비해 공익용산지는 보호 가치가 높은 우량 산지로 분류돼 사익용 개발이 아예 허락되지 않는 땅이다.

 

6.팔리는 땅 개발되는 땅은 따로 있다

 

다세대주택의 정의는 다음과 같다. 1개의 필지 위에 여러 세대가 살 수 있도록 짓는 집으로, 주택으로 사용하는 층이 4개 층 이하로 제한된 주택이다. 다세대주택은 1개 필지에 1개 동만 지을 수 있는데, 건물 전체에서 주택으로 쓰이는 바닥 면적의 합계가 660㎡ 이하여야 한다.

지방자치단체 조례마다 다르기 때문에 실제 토지투자를 할 때는 지방자치단체의 건축 조례를 확인하거나 직접 문의해서 건폐율과 용적률을 확인해야 한다.

주차장 면적은 건축 면적에 포함되지 않는다. 따라서 다세대주택을 지을 때 1층을 주차장으로 쓰고 2층부터 5층까지 4개 층을 건축하는 게 일반적이다.

 

빌라 지을 땅은 60~80평 이라는 공식을 외워두면 토지투자가 쉬워진다.

다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥 면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡ 이하여야 한다. 또 최대 19세대까지 거주할 수 있다. 따라서 1층에 상가를 넣고 2~3층에 임대 세대를, 4층에 주인 세대를 넣으면 딱 좋은 다가구주택이 된다.

제2종 일반주거지역이 경매에 나왔다면 우선 빌라(다세대주택) 짓기 좋은 땅인지 검토한다. 빌라를 짓기에 규모가 작다면 다가구주택 짓기를 검토한다. 주차 대수가 다섯 대 정도 확보되는 땅이라면 다가구주택 짓기에 더없이 좋은 조건이다. 그러려면 코너 땅이어야 한다. 다가구주택용 토지에 투자할 때는 도로와 인접한 면이 길어야 주차를 많이 할 수 있다는 점을 기억하라.

 

전용주거지역

전용주거지역의 경우 소규모 카페나 옷가게 등이 제한적으로 허용되고 주류를 파는 일반음식점은 운영할 수 없다.

도시계획조례를 보면, 제1종 일반주거지역에서는 일반음식점으로서 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것 은 건축할 수 있다고 나와 있다. 바닥 면적의 합계가 약 300평 미만인 음식점을 개업할 수 있다는 이야기다. 일반음식점은 술을 취급할 수 있는 일반 식당, 와인바, 술집 등이 모두 포함된다.

제1종 전용주거지역에서는 제1종 근린생활시설만 허용된다. 제1종 근린생활시설에는 술을 팔지 않는 휴게음식점, 일반소매점 등이 해당된다. 전용주거지역에서는 음식점은 할 수 있어도 술은 취급할 수 없다는 이야기다. 그런데 같은 동네라도 제1종 일반주거지역에서는 술을 판매할 수 있어서 그만큼 임대 범위가 넓어진다.

 

결론적으로 구도심의 단독주택지에 투자할 때는 가급적이면 전용주거지역보다 일반주거지역에 해야 한다.

택지개발지구의 전용주거지역은 조성 초기에는 땅값이 싸다가, 그림 같은 집들이 들어서고 나서야 땅값이 오른다.

취락지구

취락지구는 녹지지역이나 개발제한구역 내 일정 세대수 이상이 모여 취락이 형성된 곳의 취락을 정비하기 위해 지정한 곳이다. 이렇게 취락지구를 지정하면 종전보다 건폐율을 높여 건축을 허가를 내준다.

취락지구는 자연취락지구와 집단취락지구로 나뉘는데, 자연취락지구는 주로 계획관리지역이나 자연녹지지역 내에 있고 집단취락지구는 개발제한구역 내에 존재한다. 이런 취락지구의 가치는 주변을 에워싸고 있는 자연녹지지역, 계획관리지역 또는 개발제한구역에 대규모 개발이 일어나 큰 변화가 있을 때 크게 올라간다.

개발제한구역

개발제한구역 안에서는 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존 주택이 있는 토지에만 근린생활시설을 신축할 수 있다는 의미다.

택지개발지구는 거의 다 개발제한구역에 조성된다. 택지개발지구 주변에서 개발제한구역 지정일 이전에 지목이 대 인 땅을 찾자. 5년 거주 후에는 일반음식점으로 용도를 변경할 수 있고, 자연스럽게 땅값도 오른다. 당장 써먹을 수 있는 토지투자의 기술이 아닐 수 없다.

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도로가 접해 있는 완충녹지는 건축허가를 받기 어렵다. 완충녹지에 건축하기 위해서는 지방자치단체 공원녹지과에서 녹지점용허가(녹지로 사용 중인 토지를 다른 용도로 점유해서 사용하기 위해 필요한 허가)를 받아야 한다. 그래야만 도로를 이용하는 차량이 대지로 들어올 수 있다. 물론 허가를 받을 수는 있지만 쉽지 않다.
그래서 기본적으로 도로와 물건 사이에 완충녹지가 설치돼 있으면 사실상 맹지라고 봐도 된다.

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도시개발사업

숱한 신도시를 양산한 근거법인 택지개발촉진법은 2014년에 사실상 폐지됐다. 그렇다면 개발을 멈출 것인가? 그럴 수는 없다. 택지개발을 대체해서 활발히 진행되고 있는 것이 바로 도시개발사업이다. 도시개발사업은 미니신도시사업이라 할 수 있다.

도시개발구역으로 지정되는 땅은 대부분 풀밭으로 뒤덮인 자연녹지지역과 생산녹지 또는 계획관리지역이나 생산관리지역이다.

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보통 스타벅스 지점을 유치하면 보증금 3억 원에 월 매출의 13%를 임대료 명목으로 받을 수 있다.

 

구도심의 단독주택에 투자할때는 활용도가 많은 전용주거지역보다 일반주거지역이 좋다.
취락지구, 개발제한구역, 도시개발사업으로 내가 가지고 있는 땅이 바뀐다면 큰 수익을 얻을 수 있다.
토지의 장점은 토지 투자 후 빌라, 다세대주택, 다가구주택을 지어 더큰 수익을 얻을 수 있다.(그러나 고수의 영역인듯 하고, 초보자는 이시점에 고수에게 팔고 엑시트를 해야하는 듯 하다.)

[독서 공부] - [책 요약] 나는 오를 땅만 산다(1편)

[책 요약] 옥탑방 보보스의 토지투자 첫걸음, 나는 오를 땅만 산다(1편)