[책 요약] 나는 오를 땅만 산다(1편), 옥탑방 보보스의 토지투자 첫걸음

1.토지투자를 어려워하는 이유

지하철 착공 예정지는 착공 이전 농지 가격이 50만 원, 착공 시점에 70만 원이라면 공사가 완료될 즈음엔 150만 원까지 뛸 것이라고 예상했다.

 

내 땅만 빼고 개발하다니, 한마디로 번지수를 잘못 찾은 것이다. 그 사람은 개발 불능지를 샀다고 보면 된다. 개발지 주변에 개발할 수 있는 개발 가능지를 샀어야 했는데, 그만 보전해야 할 땅을 산 것이다.

 

대규모 개발 사업은 사업의 주체(시행자)가 정해져야 하고, 그 사업자에게 자금이 있어야 실현 가능하다. 그저 지방자치단체의 행정 계획으로만 남아 있으면서 소리만 요란한 경우라면 투자해서는 안 된다. 특히 해외 기업으로부터 몇 억 달러를 유치했다는 소식 등으로 투자자를 헷갈리게 하는 뉴스가 자주 나오는데, 신중하게 내막을 잘 들여다봐야 한다.

 

산지관리법에서는 임야를 보전산지와 준보전산지로 나누고 있다. 이 중 준보전산지는 일반적인 토지와 이용에 큰 차이가 없다. 그러나 보전산지(보전산지는 다시 임업용산지와 공익용산지로 나뉜다)로 분류되면 산지관리법이 적용되어 개발이 매우 어렵다.

 

임야의 기울기가 25도 이상이면 산지 전용 허가를 내주지 않는 규제가 있다. 그런데 내가 투자하려는 산지는 기울기가 23도이니 괜찮다고 생각하면 오산이다. 현실에서는 기울기가 20도만 돼도 허가를 내주지 않는 지방자치단체가 있기 때문이다.

 

토지이용계획확인서는 인터넷을 통해 누구나 확인할 수 있다. 확인서에 보전이라는 단어가 나오면 일단 물러나야 한다.

 

 

2.뉴스분석 제대로 하기

우리가 공부할 것은 정해졌다. 아주 쉽고 명쾌하다. 첫째, 부동산 뉴스를 읽고 이 동네가 언제 개발되는지 알아낸다.

둘째, 비시가지 중 일부를 시가지로 만들 텐데, 보존할 땅인지 개발할 땅인지 구분한다.

 

아직 투자하면 안 된다. 이 기사에는 빠진 것이 있다. 사업 규모와 개발 방식 등을 담은 행정 계획은 나왔는데, 누가 사업을 하겠다는 내용이 없다. 다시 말해 사업시행자(사업의 주체)가 존재하지 않는다. 시행자는 매우 중요하다.

모든 개발 사업이 실현되려면 반드시 행정 계획과 사업시행자가 있어야 한다.

사업시행자란 돈을 내고 사업을 실현하는 주체다. 구리시는 사업시행자가 아니며, 행정 계획만 세웠다. 사업시행자 없이 행정 계획만 나온 단계에서 투자에 뛰어들었다가는 실패하기 쉽다.

 

사업시행자가 결정되고 보상 계획이 세워졌을 때 투자 실행에 나서야 한다.

 

산업단지가 조성되면 산업단지와 연결되는 국도변에 인접해 있는 계획관리지역이 인기를 누린다. 다가구주택이나 다세대주택은 물론이고 일반음식점의 허가도 가능하기 때문이다. 산업단지가 개발되기 3~5년 전에 이런 땅을 사두면, 산업단지가 들어선 다음에 땅값이 엄청나게 많이 오른다.

 

집이 부족해서 택지개발지구를 지정했는데 해제가 됐다. 그럼 교통과 산업단지 조성 계획도 함께 취소될까? 택지개발지구, 고속도로나 철도, 산업단지 등은 각기 사업의 시행자가 다르기 때문에 이 중 하나가 취소된다고 해도 나머지 두 가지가 덩달아 취소되진 않는다.

 

개발 호재가 발표된 시점에 투자 시기를 찾으면 실패한다. 개발 호재가 실현되는 시점에 투자 시기를 찾아야 성공한다.

 

일반적으로 개발 호재가 실현되기 1~2년 전에 가격이 가장 많이 오른다. 이즈음에 개발업자들이 물건을 많이 찾기 때문이다. 우리는 개발업자보다 2~3년 전에 투자해야 한다. 결론적으로 개발 호재가 실현(완성)되기 3~5년 전이 투자의 적기다.

 

민간사업자가 주도하는 투자는 다르다. 더 정확히 말하자면 민간사업자가 돈을 투자한 사업은 공공이 주도하는 사업과 완전히 다르다. 속도는 빠르지만 언론에는 잘 노출되지 않는다. 민간기업 입장에서는 굳이 자신들의 사업을 동네방네 떠들 이유가 없기 때문이다.

 

민간이 주도하는 개발 뉴스는, 민간이 투자했다는 뉴스 발표 직후 곧장 투자에 들어가도 된다. 삼성전자가 계약을 체결하고 계약금을 지불했는지 확인하면 된다. 그렇다고 삼성전자에 직접 전화하지는 마라. 답해주지 않을 게 뻔하다. 이럴 때는 산업단지에서 용지를 분양하는 LH 경기지역본부로 연락하면 된다.

 

3. 시가지가 될 비시가지 찾기

토지 개발 뉴스가 뜨면 개발 핵심 지역을 찾고, 핵심 지역에서 뻗어나가는 지역 중 개발 가능한 땅을 골라야 한다. 이보다 더 쉽고 간단한 투자법이 어디 있겠는가. 다만 반드시 개발이 가능한 땅을 골라야 한다.

생산녹지 자연녹지 생산관리 계획관리
취락지구 주거개발진흥지구

 

임야에는 기본적으로 산지관리법이 적용된다. 당신이 아주 고수가 아니라면 임업용산지, 공익용산지는 보전산지로 묶여 있어 개발하지 못한다고 봐야 한다

 

보전관리지역, 보전녹지지역 등 보전이라는 단어가 붙은 지역은 개발 불능지라고 보고 접근하지 않는 게 현명하다

 

토지투자자라면 자연녹지, 생산녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역에 좀 더 많은 관심을 둬야 한다. 주거지역이나 상공업지역은 이미 가치가 상승했기 때문이다

 

녹지지역과 관리지역은 아직은 가치가 낮지만 향후에 개발되면 가치가 크게 높아지는 지역이므로 토지투자 1순위 지역으로 꼽아야 한다.

 

개발 호재가 있는 지역을 찾았을 때 계획관리지역에 우선적으로 관심을 가지라는 이야기다.

우리가 계획관리지역에 관심을 가져야 하는 이유는 일반주거지역으로 잘 바뀌는 경향이 있기 때문이다.한마디로 비시가지인데 시가지가 될 가능성이 높다는 이야기다.
계획관리지역이 시가지화 되는 것은 어떻게 알 수 있을까.물론 신호가 있다. 바로 기반 시설 공사다. 도로를 넓히는 공사를 하고 하수관을 새로 묻는다면 머지않아 용도지역을 상향하거나 규제를 완화할 것이다.

 

개발제한구역이 기약도 없이 언젠가 개발을 하겠다고 사개발을 묶어 놓은 곳이라면 개발행위허가제한지역은 곧 계획개발을 할 테니 잠시 멈춰달라는 의미다.

 

녹지의 공급이 목적인 토지는 용도지역이 대개 보전녹지지역이며 지목은 임야인 경우가 많다. 이 경우는 산지관리법과 같은 타법에 의한 규제가 많아 개발이 불가한 경우가 많다.

반면 생산녹지지역이나 자연녹지지역이 일반주거지역이 되는 사례는 상당히 많다.

 

현재 제1종 일반주거지역인데, 제2종 일반주거지역으로 바뀌면 땅값이 오른다. 제1종 일반주거지역에서는 4층 이하 주택만 지을 수 있는 데 반해 제2종 일반주거지역에서는 중층 주택을 지을 수 있기 때문이다.

 

토지 투자의 그림을 어느정도 그려볼 수 있는 지식을 주는 책이었다.
토지는 토지이용계획확인서를 토대로 검토한다는 사실도 알 수 있다.
토지투자라고 하면 녹지지역과 관리지역을 매수하여 용도지역이 상향되는 것이 메인 투자방법인 것 같다.

[독서 공부] - [책 요약] 나는 오를 땅만 산다(2편)

[책 요약] 옥탑방 보보스의 토지투자 첫걸음, 나는 오를 땅만 산다(2편)