[책 요약] 돈 버는 절세비법, 부동산 절세 무작정 따라하기(1편)

1.절세는 필수

계약일은 절세에서 가장 중요한 순간이다

• 가장 좋은 방법은 계약서 작성 전에 누구 명의로 할지, 자금 계획은 어떻게 할지, 중도금 납부일과 잔금일은 어떻게 할지, 대출은 잘 나오는지 등을 세세하게 살펴본 뒤에 의사결정을 하는 것이다.

 

내 집 마련 시 살펴봐야 할 세법 규정은?

• 가장 먼저 일시적 2주택 양도세 비과세 특례를 보아야 한다.

 

종부세가 발생하는 고가주택이라도 공동명의가 유리하다. 특히 양도세에 있어서는 공동명의가 무조건 유리하다.

 

2.취득세

취득세 주택 수 계산 시 유의해야 하는 부동산으로는 조합원입주권, 주택 분양권, 주거용 오피스텔이 있다. 즉, 취득세 주택 수를 계산할 때에는 이 세 가지 부동산의 경우 2020년 8월 12일 이후(해당일을 포함한다.) 취득하였는지를 확인해야 한다.

뒤에서 다시 살펴보겠지만 양도세 주택 수 판정 시에는 조합원입주권, 주거용 오피스텔은 원래부터 주택 수에 포함되었으며, 다만 주택 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한(혹은 당첨된) 분양권이 주택 수에 포함되어 주의를 요한다. 이러한 이유로 취득세와 양도세를 구분하여 세대수를 파악해야 한다고 강조한 것이다.

 

개인 취득세

• 조정지역 2주택 8%, 3주택 12%
• 비조정지역 3주택 8%, 4주택 12%

 

법인 취득세

• 주택수 무관 12%

 

증여 취득세

• 12%가 아닌 3.5% 취득세율 적용이 가능하다.
• 조정대상지역이면서 공시가가 3억 원 이상인 경우에는 12%까지 올라갈 수 있으니 주의하자.

 

일시적 2주택

• 정부는 시행령 개정으로 일시적 2주택에 해당하는 경우 종전주택 처분일을 모두 3년 으로 일괄 변경하는 조치를 2023년 1월 12일 발표하였는데 다행히 2023년 2월 28일 시행령이 개정되었다. 취득세율 50% 인하는 지방세법 개정이라 현재 통과가 안 되었지만 종전주택 3년 처분은 시행령 개정사항이라 국회 동의 없이 대통령령으로 가능하여 개정된 것이다.
• 참고로 취득세 일시적 2주택은 1년 후 취득 요건 없음

 

저가양수도

• 저가 기준은 시가의 5% 또는 3억 원 중 낮은 가액인데 매도자는 시가로 양도세가 과세되며 매수자는 증여세 이슈가 발생할 수 있다.

 

2020년 8월 지방세법 개정 이후 공시가격 1억 원 이하 주택은 일종의 틈새 상품으로 여겨져 꽤 많은 거래가 이루어지곤 하였다. 다만 재개발 등 정비구역으로 지정이 되면 이 역시 취득세 주택 수 포함 및 중과 대상이다.

 

조합원입주권은 건물이 멸실되면 토지로 보아 토지 취득세 4%가 적용된다. 오피스텔 역시 공부상 업무용으로 주택 외 부동산으로 보아 역시 4%의 취득세율이 적용되고, 건물 역시 주택 외 부동산으로 4%의 취득세율이 적용된다..

 

3.보유세

2021년도부터는 1세대 1주택 공동명의인 경우 원래대로 공동명의 방식으로 종부세를 납부해도 되고, 1주택 단독명의인 것처럼 계산하여 추가 세액공제를 받을 수도 있도록 선택할 수 있게 종부세법을 개정하였다. 따라서 1주택인 경우라면 공동명의를 하는 것이 종부세 측면에서도 유리하고 양도세에 있어서도 유리하기에 1세대 1주택자에게 가장 좋은 절세전략은 공동명의 라 할 수 있을 것이다.

 

임대주택

• 재산세의 경우 첫째, 2호 이상 등록을 해야 하고, 둘째, 전용면적이 85㎡ 이하여야 재산세 감면이 가능하다. 다른 건 몰라도 2호 이상 등록을 해야 하고 의무임대기간이 10년이므로 신중할 수밖에 없다.
• 종부세는 조금 더 까다로운데, 임대 개시 당시 기준시가 6억 원 이하(수도권 밖은 3억 원 이하), 직전 계약 대비 5% 이내 인상 등 준수해야 하는 요건이 까다롭고 의무임대기간 10년 동안 관련 의무사항을 모두 준수해야 하기 때문에 역시 신중하게 검토한 후 등록해야 한다.

 

과세기준일

• 세법에서는 주택의 취득일, 양도일을 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날로 보고 있다. 따라서 우리는 다음을 고려할 필요가 있다. 즉, 단순히 계약일이 아닌 잔금일(또는 등기접수일)을 기준으로 판단해야 하는 것이다.

 

4.양도소득세

2017년도 조세심판원 사례를 보면 욕실 공사비도 필요경비로 인정받은 사례가 있지만 해당 주택에 한하여 인정받은 것으로, 일반적인 욕실 공사비는 필요경비 불인정 항목이다.

 

필요경비

• 취득세
• 법무사 세무사 수수료
• 중개수수료(임차는 제외)
• 자본적 지출(새시, 발코니 확장, 보일러 교체, 배관 공사, 시스템 에어컨 등)

 

신규 아파트의 인테리어 옵션 은 특별한 경우가 아니라면 하는 것이 유리하다. 옵션 중에는 필요경비로 인정받지 못하는 항목도 있지만 그럼에도 전체 금액이 취득가로 인정되어 추후 양도차익을 줄여주는 역할을 한다.

 

일정소득이란 기준 중위소득의 40% 이상 의 소득을 의미하는데 2023년도 기준 기준 중위소득은 2,077,892원이므로(1인 가구 기준) 최소 월 831,157원 이상의 소득은 있어야 함을 의미한다.

 

일시적2주택 양도세 비과세(1후 2보 3매)

1. A주택을 취득하고 1년 후 B주택을 취득할 것(줄여서 1후 )
2. A주택은 1주택 비과세 요건 중 하나인 2년 이상 보유 할 것(줄여서 2보 )
3. A주택은 B주택을 취득하고 나서 3년 이내 매각 할 것(줄여서 3매 )

 

혼인 합가 후 5년 이내 매도하는 주택은 비과세 가능

 

상속주택을 취득하게 된다면 단기 매도할지 혹은 장기 보유할지에 따라 대응 방안이 달라져야 하며, 이 모든 작업은 상속개시 후 6개월 이내에 이루어져야 한다.

 

분양권

분양권은 주택 수에 미포함되었으나 2020년 8월 12일 이후 취득분부터는 취득세 주택 수 판단 시 포함된다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 주택 수에도 포함된다. 따라서 2020년 12월 31일까지 취득한 분양권은 양도세 주택 수에는 포함이 되지 않으나 이후 준공이 되면 당연히 포함되고, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 비록 주택이 아닌 분양권 상태라도 양도세 주택 수에 포함되는 것이다.

 

재개발 재건축

건물만 새로 지으면 재건축, 건물은 물론 도로, 수도 등 기반시설까지 모두 새로 지으면 재개발이라고 이해하면 좀 더 쉬울 것이다.

 

정비구역

공시가 1억 원 이하 주택이라도 취득세 주택 수에 포함되고 취득세 중과를 받을 수 있다. 또한 지금이야 양도세 중과배제 기간이지만 1억 원 이하 소형주택 역시 양도세 중과가 될 수 있으니 유의하자.

 

종부세 일시적 2주택 개념을 도입하고 매년 9월에 이에 대해 종전주택을 처분하겠다는 특례신청을 받기로 하였는데 종전주택 처분기한 역시 2년에서 3년으로 연장되었다. 즉, 이사 등 부득이한 이유로 일시적으로 2주택이 된 경우라면 종부세 역시 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 매각하면 1주택으로 보고 종부세를 결정하겠다는 것이다.

 

임대사업자 거주주택 비과세의 거주요건

1) 거주주택 양도일 현재 2년 이상 거주 필수
2) 2년 거주 기간은 통산하여 합산
3) 양도 당시 거주하고 있을 필요는 없음

 

렌트홈(임대등록시스템 https://www.renthome.go.kr) 사이트를 활용하면 쉽다.

 

양도차손 부동산은 동일 연도에 매도하자.

 

장기보유특별공제는 최소 3년 이상 보유해야 한다.

 

다주택자라 하더라도 매각하는 주택이 조정대상지역이 아닌 곳에 위치하고 있다면 양도세 중과를 적용받지 않는다.

 

양도세는 공동명의가 가장 유리하다.
그리고 일시적2주택은 1후 2보 3매를 잊지말자.
절세의 기술을 알아야 부를 축적하고 부를 지킬 수 있는 것 같다.

2023.07.01 - [독서 공부] - [책 요약] 돈 버는 절세비법, 부동산 절세 무작정 따라하기(2편)

[책 요약] 돈 버는 절세비법, 부동산 절세 무작정 따라하기(2편)