[책 요약] 나는 마트대신 부동산에 간다(1편), 3천만원으로 15채 보유

 

'돈을 공부하면 평범한 주부도 부자가 될 수 있다!'라고 하는 '16년에 발간된 부동산 투자서이다.
지금의 부동산 시장의 다주택자 제재를 보면 당시의 투자가 지금에 와서는 기회였다고 생각이 든다.
과거 부동산 시장 공부를 해보면서 현재까지 바뀌지 않은 가치가 무엇인지 그리고 어떤 점을 적용할 수 있을지 알아보자!

저자 : 김유라

 

2006년 스물네 살 때 결혼
은행 다니다 퇴사!
아들셋 키우는 다둥이 엄마
그 결과 2010년 약 3천만 원으로 내 집 마련에 성공한 후,

6년 간 꾸준히 투자를 하면서 단 한 번의 실패도 없이 임대수익과 시세차익을 얻으며 아파트 15채를 보유하기에 이르렀다

1. 아이 셋 주부에서 월세 받는 여자로

 

이명박(MB) 정부의 대표적인 부자 감세 정책인 ‘다주택자 한시적 소득세 완화 특례법’에 관한 내용이었다. 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 주택은 보유기간이 2년 이상이면 다주택자에 대한 중과세를 적용하지 않고 평생 일반과세를 적용한다는 것이었다.

처음으로 부동산 투자를 한 지인 한 분이 실제로 세입자가 집을 보여주지 않아 애를 먹었다. 나는 세입자에게 각기 다른 과일로 세 상자를 보내고 이렇게 말하라고 조언했다.

“제 집이니 제가 보여줘야 하는데, 저 대신 보여드리게 해서 죄송합니다. 너무 죄송해서 과일을 보냈어요. 조금밖에 못 보냈지만 맛있게 드셨으면 좋겠습니다."

2. 부동산 투자는 최고의 부업이다

 

절약은 돈을 버는 방법 가운데 리스크가 없는 유일한 방법이기도 하다.

2014년 8월 1일부터 상향 조정되어 현재 LTV는 70%다.

예를 들어 2억 원짜리 집을 담보로 할 때 대출받을 수 있는 최대 금액은 1억 4,000만 원(2억 원 × 0.7)이다.

LTV 상향은 투자자 입장에서는 호재 중의 호재다.

 

3. 돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트

 

 

나는 30대의 구매력이 가장 좋다고 생각한다. 40대는 자녀 교육비 지출이 급격히 늘어나는 때다. 그리고 이후에는 노부모 봉양, 은퇴 준비 등으로 아파트 투자를 할 여력이 30대에 비해 점차 적어진다.

사실 사람들이 원하는 입지는 정해져 있다. 근처에 지하철역이 있고, 초등학교가 가까우며(초등학생이 버스를 타고 학교에 다니기는 힘들기 때문에 중·고교가 아니라 초등학교의 위치가 중요하다), 대형 할인점이 있어 편리하고, 공원이 가까워 쾌적한 곳. 누구나 이런 곳에서 살고 싶어 한다.

아파트 인근에 유기농 상품 매장이 있는지 체크를 하는 게 좋다. 아이를 적게 낳는데다 아토피, 비염 등 알레르기성 질환을 앓는 아이들이 늘면서 품질 좋은 식재료를 찾는 부모가 많아졌기 때문이다.

어쨌거나 각종 세금을 부담하면서까지 대형에 투자할 이유는 없을 것이다. 게다가 전세가율이 낮아 투자금액도 가장 많이 든다.

요즘 지어지는 20평대 아파트는 한결같이 방 3개에 욕실 2개다. 서울에서는 이런 구조의 새 아파트가 보통 5~6억 원은 한다. 그래서 20평대에 방 2개, 욕실 하나만 있어도 되니 저렴한 아파트에 살고 싶다는 사람도 많다. 나는 그런 아파트에 투자한다.

역으로 중·대형 아파트를 구입하는 경우라면, 소형 없이 중·대형 평형끼리만 어울려 있는 단지를 선택하는 것이 좋다. 즉 20평대를 고를 때는 20·30·40평대로 이루어진 단지를, 40평대를 고를 때는 40·50·60평대가 함께 있는 단지를 선택하면 된다. 내가 가진 아파트가 그 단지에서 가장 작으면 되는 것이다.

아파트 대체재를 지을 수 있는 지방과는 다르게 수도권 역세권의 10평대는 희소가치가 나날이 빛나고 있다.

잘 팔릴 집을 아는 또 하나의 방법은 전세 현황을 보는 것이다. 내놓은 전세물량이 적다는 것은 이사 오는 사람들이 끊임없이 있다는 뜻이다. 즉 사람들이 선호하는 곳이라는 의미다.

부동산 경기가 호황일 때야 가격만 맞으면 아무 물건이나 잘 팔리지만, 불황일 때는 철저하게 로열동·로열층 급매 위주로만 팔린다.

리모델링이 잘된 집이 저렴하게 나왔을 때는 아랫집에 찾아가 이렇게 물어보자.

“윗집에 이사 올 사람인데요. 혹시 윗집 리모델링 후 누수 같은 문제는 없나요? 있다면 집주인에게 수리해 달라고 하려고요.”

1,000세대 이상의 대단지에 있는 집을 사야 한다는 것은 아파트 투자의 원칙으로 통용되고 있다. 부근에 편의시설이 밀집되어 있고 관리비가 적게 나오는 등 장점이 많기 때문이다. 하지만 나 홀로 아파트도 투자용으로 나쁘지 않다. 굳이 대단지만 고집할 필요는 없다.

DTI

2005년에 부동산시장 과열 방지를 목적으로 도입된 것이기에 지방은 적용되지 않는다. 즉 서울과 수도권이 아니면 소득 수준과 관계없이 주택을 담보로 대출을 받을 수 있다. 2014년부터는 은행권 담보 대출금액이 5,000만 원을 넘을 때 DTI는 60%로 통일되었다. 그전에는 강남구ㆍ서초구ㆍ송파구는 50%, 인천ㆍ경기는 60%였다.

 

월세 투자에 가장 좋은 아파트는 산업단지 가까이에 있어서 기숙사처럼 쓰이는 곳이다. 회사가 월세를 지불하므로 밀리는 법이 없고, 회사가 없어지지 않는 한 계속 재계약을 하게 된다. 중개수수료와 수리비가 전혀 들지 않으면서 매달 정해진 날짜에 어김없이 월세가 들어오니 그보다 좋을 수가 없다.

월세가 나오는 부동산을 여러 채 보유하는 것이 목표여서도 안 된다. 더욱이 공실이 생기는 물건은 하나라도 가지고 있으면 안 된다. 워런 버핏은 “10년을 보유하지 않을 주식은 10분도 보유하지 말라”라고 했다. 10년까지는 아니어도 최소한 내가 보유하는 기간에는 공실이 생겨서는 안 된다. 만약 공실이 생긴다면 월세 투자에 더는 연연하지 말고 재빨리 팔고 나와야 한다.

신규 분양 아파트의 절반 가격이라면 가격 하락의 여지보다는 상승의 여지가 더 많다고 볼 수 있다.

전세가가 급격히 오를 때는 매매도 원활하기 때문에 매물을 찾기가 쉽지 않다. 이때는 투자자들이 진입하지 않았거나 잘 알려지지 않은 단지 위주로 접근하면 좋다.

 

[책 요약] 나는 마트 대신 부동산에 간다(2편), 3천만원으로 15채 보유