[책 요약] 나는 마트 대신 부동산에 간다(2편), 3천만원으로 15채 보유

예전 임대사업자는 4년을 할 수 있었다.
다시 한번 그런 기회가 올 수 있을지 모르겠지만 그런 기회가 온다면 3천만원으로 15채는 못 하더라도 또 한 번의 기회의 장이 만들어지지 않을까 생각된다.
부동산 시장을 떠나지 말고,
덤으로 저자의 투자 대상이 였던 아파트도 주의 깊게 보도록 하자.

4. 아파트 언제사고 언제팔까

전세보증금이 매매가의 70%로 설정되어 있다. 월세수익도 중요하지만 전세가율도 중요한데, 전세가가 낮으면 월세 대신 전세자금대출을 받아 전세로 거주하려는 비율이 높아지기 때문이다. 이는 월세가 하락을 부추긴다.

전세가는 될 수 있으면 매매가와 비슷한 수준으로 높아야 한다. 그래야 높은 전세금을 감당하지 못하고 매매로 전환하는 수요가 생길 가능성이 있다. 이런 이유로 나는 전세가율이 90% 이하인 아파트에는 투자하지 않는다. 미리 명확한 기준을 정해놓고 투자해야 한다. 그래야 리스크를 최소화할 수 있다.

투자자라면 한국에만 있는 이 전세제도의 흐름을 주목해야 한다.

전세가가 상승하는 곳이 곧 매매가가 상승할 확률이 높은 곳이기 때문이다.

전세 투자는 2년, 월세 투자는 4년

임대사업자의 의무등록기간이 기존 5년에서 4년으로 변경되었다.

그래서 이제는 임대사업자로 4년만 보유하면 되므로 월세 투자 기간을 최소 4년 이상으로 정했다

 

전세를 구하는 사람으로 가장해 전세물량과 가격을 물어보면 된다.

그런 다음 "그럼 매매는 얼마 정도 하는데요?"라고 매물 정보를 파악하는 것이다.

 

'로열동/로열층 올수리는 얼마', '로열동/로열층 노수리는 얼마', '비로열동/로열층은 얼마' 이런 식으로 다른 물건의 시세를 꼼꼼히 분석해서 내가 구입할 아파트의 시세를 정하도록 한다.

5. 콩나물값 깎지말고 아파트값을 깎아라

 

 

매도 측 중개소 중 물건을 풍부하게 가지고 있는 중개소를 가장 먼저 방문하고, 그다음에 다른 중개소를 차례로 방문하라.

급매이유

아파트를 분양받아 이사할 때
이혼 예정이거나 이혼한 집일 때
일시적 1가구 2주택자가 비과세를 위해 매도할 때
지저분한 집일 때
이민, 사망, 전세 만료 전
- 반년 후에야 입주가 가능한 집은 잘 팔리지 않는다. 그래서 가격 조정이 쉽다

 

집주인이 전세를 끼고 팔고자 한다면 돈이 급해서인 경우가 많으니 이때도 집값을 깎기 쉽다.

대출이 많은 집도 가격 협상에 유리하다.

빚이 많은 사람은 마음의 여유가 없어 어떻게든 팔고 싶어 조급해한다.

돈이 돈을 버는 것이기에 아파트 투자 초기에는 이익이 별로 남지 않는다.

투자 초기일수록 싸게 사는 것이 더욱 중요한 이유다.

전세를 놓을 때는 될 수 있으면 봄방학 이사철인 성수기에 맞추고, 실거주로 입주할 때는 비수기 급매를 공략하는 것이 좋다.

6. 간단하게 수익률 높이는 셀프 리모델링

 

나는 주로 1990년대에 지어진 옛날 아파트에 투자하기 때문에 수리는 필수이기도 하다.

도배는 전문가에게 페인트칠은 내 손으로
샹들리에 LED 조명
방문 손잡이는 최신형으로
스위치는 심플하게
- 내가 애용하는 스위치는 가장 저렴하면서 디자인이 심플한 위너스(winners) 제품이다

 

닦아도 소용없는 콘센트

현관 입구에 과일 향이 나는 방향제 하나를 놓아두었다

폭신한 슬리퍼 두 켤레

7. 복부인이 경험한 소액투자 실전사례

 

23평 대전 진달래 아파트
충남아산 설화초원 아파트
포항 대유타운
세종 성호늘푸른아파트
- 2013년 4월 1일부터 1가구 1주택 비과세 물건에 투자하면, 향후 5년간 양도소득세가 면제된다는 정보를 접했기 때문이다.
산본 아파트
- 산본에서 모두 3채를 매수했다. 당시 대전 역세권 20평대 아파트도 1채를 사려면 투자금이 4,000~5,000만 원씩 들어갔다. 그런데 수도권에 그것도 강남으로 출퇴근이 가능한 지역의 아파트를 3,000만 원으로 살 수 있었기 때문이다.

에필로그

 

준공공임대주택으로 등록하여 10년 이상을 보유하면 양도소득세가 면제된다.

2013년에 시행됐던 양도소득세 5년 면제 혜택에 비하면 그 기간이 2배에 달한다.

 

 

[책 요약] 나는 마트대신 부동산에 간다(1편), 3천만원으로 15채 보유