[책 요약] 나는 불황에도 여전히 부동산 투자를 한다, 650만원으로 50억 만들기

중견기업 영업관리직에서 부동산 경매투자로 650만원에서 50억 자산을 만든 저자의 투자 방법서이다.
부동산은 투자상품 중 유일하게 필수재임을 알고 투자금을 계속 자산으로 옮겨가는 것이 부자가 되는 첫걸음이라고 한다.
지금은 경매 대출도 대출 제재가 많은것으로 알고 있다.
다시 한번 기회가 온다면 경매도 좋은 부동산 투자 방법인 것 같다.

저자 : 정규범(경장인)

중견기업 영업관리직(월급 250만)
2018년 월급을 모아 부동산 투자 꾸준히 : 통장잔액 650만원, 마이너스 통장 5천만원으로 시작
2020년 12월 다니던 회사 퇴직
(주)경장인 대표이사
빌라 4채, 오피스텔 12채, 아파트 3채 보유 총 자산 50억, 순자산 10억

1. 내 인생에 동기부여

 

부동산은 투자상품 중 유일하게 필수재

레버리지를 활용해 투자를 하는 동안에도 투자금은 따로 계속 모아야 함

투자금으로 모은 돈을 계속 자산으로 옮겨가는 것이 바로 부자가 되는 첫걸음!

 

투자를 못하는 이유는 투자금이 없어서가 아니라 가진 것보다 눈이 높기 때문입니다.

그래서 타이밍을 보는 것이고 늘 아까운 시간을 속절없이 보내버립니다.

 

청약은 무주택자로 살아가도록 강요합니다.

청약을 기다리는 동안 금전적 손실은 없어 보이지만 실제로는 엄청난 기회비용을 내고 있습니다.

투자로 부를 이룰 수 있는 시간과 기회를 놓치고 있으니 말입니다.
전세 살면서 투자금이 없으면 월세로 가라!

2. 부자가 되는 나만의 로드맵

 

DSR

[주택담보대출 상환액 + 기타대출(원금+이자) 싱환액]/연소득

 

DTI

[주택담보대출 상환액 + 기타대출(이자) 싱환액]/연소득

 

투자금이 부족할 때에는 우선 월세가 아닌 자산규모를 늘리는 방향으로 전략을 세워야 합니다.

투자할 때 조심해야 할 빌라

- 주차공간이 없는 빌라
- 건물자체에 하자가 있는 발라
- 건축물대장에 위반건축물 또는 사무실로 등재된 빌라
- 신축분양 빌라는 무조건 피할 것!

3. 초보일수록 경매

 

전입날짜가 대항력 여부와 관련이 있다면 법원에서 돈을 받는 순서는 확정일자와 관련이 있음.

본인의 총대출액, 보유한 부동산, 연소득이 달라질 때마다 휴대전화의 메모장에 기록해 두는 습관을 들이면 대출 상담 시 편함.

낙찰되었다면 바로 물건지에 방문해 점유자와 이사일정에 관해 이야기하는 것이 좋음.

이사비는 개인적으로는 강제집행 비용의 50%를 최대치로 잡음, 강제집행은 통상 아파트 전용면적 기준으로 평당 10만원 정도 부과

첫 이사비는 최대지급가능 이사비보다 30% 정도 낮은 가격으로 제안

 

4. 무조건 오를 아파트와 오피스텔 찾는 법

 

KB부동산 주간시계열 요약 파트를 보다 예전에는 보이지 않던 지역이 눈에 들어온다면 바로 그때 그 지역에서 아직 덜 오른 아파트 단지를 찾으면 됩니다.

되도록 20만명 이상 되는 지역 위주로 살펴볼것,

20만명 이상이 되어야 도시 자체 내의 실수요자가 받쳐주기 때문에 일시적인 투자수요의 움직임에 따라 가격이 크게 요동치는 것을 막아줄 수 있음.

 

원룸오피스텔

세대수 200세대 이상
역세권 도보 5분 이내
엘리베이터 대수 1대당 70세대 이하
공시지가 130% 이내
갭차이 1천만원 이하
기계식이 아닌 자주식 주차장
주변에 공터 많은 오피스텔 조심

 

5. 잃지 않는 투자를 위한 부동산 기본

 

투자자일 경우 단기에 갚을 계획이라면 대출가능금액> 중도상환수수료> 거치기간 이자율 순이 중요함

 

양도세 중과가 없는 지방 아파트에 투자하라

- 수도권 광역시 세종시를 제외한 공시지가 3억원 이하 주택의 양도는 중과세에서 배제한다.
- 또한 수도권 내에 있어도 읍면에 해당하는 지역도 양도세 중과에서 배제됩니다

6. 아무도 알려주지 않는 임장 노하우와 인테리어 꿀팁

 

국토교통부 실거래 공개시스템에서 1년간 자료 엑셀 다운 가능

 

통상적으로 인테리어 단가의 2배 정도를 전세가 혹은 매매가에 반영해 올려 받을 수 있습니다.

 

가격대비 효율이 큰 공사로는 벽지 도배와 조명 및 장판교체 작업이니 이 두 가지는 가급적 진행하길 추천드립니다.