[책 요약] 지식산업센터 투자가이드(1편), 최소 리스크 최대 수익률의 입지를 찾아라!

 

1. 월급은 옵션 투자는 필수

대기업 직장일수록 개인이 다루는 업무의 범위가 좁아서 다음에 할 일을 선택하기가 어렵다.

직장인이라면 근로소득이 올라가는 시기에 사업자라면 현금흐름이 좋은 시기에 다른 투자를 시도해야 한다.

 

월급만 받으면서 나이 든다는 불행

직급이 올라갈수록 늘어나는 업무를 시간으로 메꾸었다.

좋아하는 일만 할 수 없는 직급이라 스트레스를 많이 받고 책임도 커져 회사생활이 함에 부치기 시작했다.

 

2. 현금 파이프라인 지식산업센터

 

사울에서는 영등포구, 상동구 성수동, 금천구 가산동, 그러구 구로동, 강서구 마곡지구가 대표적인 준공업지역이다.

시세차익을 얻기 좋은 지역

- 실사용 비율이 높은곳
- 누가봐도 입지가 좋은 곳 : 성수동, 문정동, 영등포구, 안양시

 

지식산업센터 부동산 세금기준

구분	세부내용
취득세	4.6%, 신규 분양 실 사용자에게는 취득세 50% 감면 혜택
양도세	중과세 없음, 개인사업자가 단기간 내 매도시 일반세율이 아닌 높은 단일세율 적용(1년 미만 50%, 2년 미만 40%)
종부세	대상아님
재산세	7월 건물분에 대해, 9월 토지분에 대해 2번 나눠서

 

지식산업센터 임대료는 사업자와 사업자 간의 거래기에 부가가치세가 10% 발생한가. 부가가치세는 개인사업자라면 1월과 7월 1년에 두 번 신고를 한다.

 

다주택자 틈새 대출도 가능

- 사업자대출은 사업자등록 후 3개월이 지나고 아파트 같은 부동산 담보가 있으면 가능
- 지산 매수할 때 등록한 사업자를 이용하고 매수 이후 3개월이 지나면 사업자 대출 가능

 

 

3. 한번 보고 실천하는 지산 투자

 

지산 투자 프로세스

- 임장 → 대출조사 → 가계약 → 계약 → 사업자등록 → 대출심사와 자필서명 → 잔금 송금 → 임대계약서작성

가계약금의 일부는 보통 500만원 정도이고, 상승장에서는 배액배상의 위험을 줄이기 위해 1천만원까지 생각해야 한다.

일부은행에서는 매수할 지산에 대한 화재보험이조건이 붙을 수 있다. 보통 건물자체에 화재보험이 있기에 필수는 아니지만 대출계약에 포함돼 있다면 어쩔 수 없다. 대출은행을 결정하는 시점에 문의해 보기를 추천한다..

 

직장인이라면 근로소득원천징수 영수증과 재직증명서 사업자등록증 3종 세트는 스캔을 하거나 사진을 찍어서 스마트폰에 저장하자.(대출을 위해 전화품을 할 때 은행에서 요청하기 때문)

잔금을 치르는 시간은 보통 평일 오전 시간이 좋고 늦어도 오후 2시 이후로는 잡지 않는다. 이날 사업자 간 거래기에 매도자는 매수자에게 지산 건물분에 대한 전자세금계산서 발급 필요(부가가치세 환급을 위해)

지식산업센터는 공장(대출한도 80% 이상)과 지원시설(60% 수준)로 구분된다.

송파구 문정동 지식산업센터는 법조타운과 인접해 법무사 사무실, 변호사 사무실 등의 수요가 크다.

드라이브인을 투자할 때는 반드시 해당 호실이 도어투도어인지 체크하자!

 

물건의 1순위 코너호실(서비스면적), 2순위 엘리베이터 근처, 비인기 코너호실 옆호실이다.

지식산업센터에도 국평, 즉 선호하는 국민평수가 있는데 바로 25평에서 35평 정도다. 10명 안팎의 직원을 둔 회사들이 쓰기에 적당한 면적이다.

가벽을 허문 호실 중 일부 호실만의 매수는 고려하지 말자.

실사용으로 매수한 후 임대로 변경해도 된다. 지산 투자자가 일반적으로 사용하는 방법이다.

 

법인사업자가 유리

법인을 유지하기 위한 비용이 당장은 부담돼도 마지막에는 웃을 수 있다.
- 매월 약 16만원의 기장료, 사업장(공유오피스) 비용 최저 10만원 정도 발생

서울에 신규 법인을 만들고 서울 지식산업센터를 매수하면 취득세가 9.2%, 즉 2배 중과된다. 이를 해결하기 위해 서울과 가깝지만 중과를 피할 수 있는 지역에 법인을 설립하면 된다.(과밀억제권역을 피해 설립)

 

하나의 사업장에는 하나의 사업만 할 수 있다. 임대를 주는 지식산업센터가 10채라면 사업자등록증이 10개 필요하다.
보통 개업일은 잔금일로, 임차인이 있는 임대 투자라면 사업분류는 부동산업-비주거용 건물 임대업으로 설정하면 된다
사업자 등록증을 계약하자마자 발급받는 이유는 은행 대출 때문이다. 사업자가 등록돼 있어야만 시설 자금 대출을 신청할 수 있다.

 

매도자는 건물분 10에 대해 전자세금계산서를 매수자에게 발급하고 매수자는 잔금일 다음달에 홈택스에서 부가가치세 조기 환급을 통해서 돌려받는다.

인테리어는 필수, 렌트프리와 추가중개료는 선택

임대공급이 많으면 월세를 깎으려 하는데 이때 줄 수 있는 당근이 바로 렌트프리, 일반적으로 1개월 정도 임대물량이 많으면 3-4개월까지 제시 필요

먼저 렌트프리 제시, 1개월 뒤 추가중개료, 3개월 뒤 인테리어 순으로 활용

 

월세계약 의뢰기 임대료에 부가가치세 불포함이라고 확실하게 소장님에게 이야기해야 함.

 

부가가치세 신고 개인은 1년에 2번 법인은 4번.

 

지식산업센터의 투자에 있어 일반인에게 큰 벽은 법인사업자 및 사업자등록증이 아닐까 싶다.
일반 회사원들에게 법인사업자 설립은 겸업 금지 등을 고려 시 상당히 부담스러운 부분이 아닌가.
그래서 이분야가 주택 투자의 제재가 심할 때 틈새시장으로 큰 인기를 누렸었나 보다.
투자의 종목을 넓힐수록 상황에 따라 적절한 투자를 할 수 있는 것 같다.

 

[책 요약] 지식산업센터 투자가이드(2편), 최소 리스크 최대 수익률의 입지를 찾아라!