[책 요약] 미라클 기적의 재개발 재건축(2편), 5천만 원으로 시작!

지난 1편에 이어 나머지 부분의 책을 중요한 부분을 발췌 요약해보고자 합니다.

서울 중심지가 반등을 하면서 서울의 주요 재개발 재건축에도 관심이 많이 모이고 있는것 같습니다.

 

4.실전투자사례

처음대출을실행할때보다이율이2배이상오를수있다라는전제아래대출을실행하는것이지혜롭다고생각한다.

재개발구역의무허가건축물을매수해도입주권이나온다

매수할때무엇보다중요한것은입주권이나오는물건인지여부를제대로확인하는일이다.조합에문의하여간단히확인만해도안전하게계약을진행할수있다.

내투자금이적은경우에는서울수도권지역을포기하더라도,지방에서내종잣돈에알맞은구역을찾아서투자할수있다.

재개발은조합설립이후,재건축은규제지역(조정대상지역혹은투기과열지구)에서조합설립이후다물권자물건을매수할경우조합원지위를승계받지못한다.즉,입주권을받을수없고현금청산의대상이되는것이다.

매수매도시점

조합설립직후매수-사업시행인가이후매도
시공사선정이후에매도를고려해볼수있다.특히1군건설사가선정되었다면시세가껑충뛸수도있다.투자기간을조금더길게잡는다면,사업시행인가이후에매도해도좋다.

감정평가단계실망매물매수

관리처분인가직전단계에서매수
2023년1월기준,서울강남구,서초구,송파구,용산구4개구만투기과열지구로묶여있다.재개발의경우관리처분인가가난뒤에는실질적으로거래가되지않는데,관리처분인가이후에사면입주권을받을수없기때문이다.그래서관리처분인가직전에마지막으로거래할수있는물건이시장에나온다.
시공사해임문제가불거진구역에투자할때는생각보다투자기간이길어질수있다는리스크를감안해야한다.그러나시공사해임문제로사업자체가무산되는일은없다.
이것은정말위험한문제다.비상대책위원회에서조합설립무효를거론한다면유심히살펴보자.특히조합설립무효에관한소송이진행중이라면,이런구역은그냥투자리스트에서삭제하길바란다.

 

5.임장및실전매수기술

각 도시의 시청 사이트에 정비계획구역 및 진행 절차, 재개발재건축 사업이 진행 중인 구역은 물론 예정 구역까지 게재되어 있다. 시청 사이트마다 리스트를 찾아볼 수 있는 카테고리가 조금씩 다르니 검색해서 찾는 편이 빠르다. 예를 들어, 사이트 검색창에 정비사업 현황, 정비사업구역, 재개발, 재건축 등의 키워드로 검색하는 식이다.

서울시는정비몽땅(cleanup.seoul.go.kr)이라는사이트에서울시재개발재건축구역과관련한정보를한눈에볼수있도록깔끔하게정리해놓았다.

 

부동산소장님내편으로만들기

- 말을 많이 하지 마라
- 투자금을 미리 정하고 가라
- 수수료를 깎으려하지 마라
- 중개사로부터 좋은 물건을 소개받는 비법은 매우 간단하다.
말 많이 하지 말고, 메모하지 말고, 확실한 투자금을 알려주고, 수수료는 절대 깎지 마라

 

빌라
매수할때투자금이가장적게들어가면서매도할때효자노릇을하는물건이바로빌라이다.

 

주택
주택은흔히생각하는마당이있는단층혹은2층짜리집을말한다.매매가격은빌라보다높은반면전・월세선호도는낮아서초기투자금이많이들어간다.
매매가격이높고대지지분이커서감정평가액이높은물건이더유리할때가있다.
이주비대출이나중도금대출을받을수없는다주택자의경우,중도금납부에대한걱정을아예할필요가없다는장점도있다.

 

다가구주택
다주택자에게는다가구물건을권하고싶지않은데,혹시라도이주비대출이나오지않으면큰액수의보증금을돌려줄방법이없기때문이다.

상가
원칙적으로는재개발재건축구역의상가를매수하여새아파트를받지는못한다.
아파트를받지못하면상가나오피스텔로받을수있다.만약오피스텔이아파텔이라고불리는투룸이상이라면괜찮은투자가될수도있다.
가장큰장점은보유시종부세걱정이없다는것이다.상가와같은영업용건물의종부세를내려면상가에속한토지의공시지가가80억원이넘어야하기때문에,어지간한재개발구역의상가투자로는종부세를낼일은없다고봐도무방하다.

 

토지
서울시기준으로90m2미만일경우새아파트를받을수없다.30~60m2는무주택자에게만입주권이주어진다.30m2이하는현금청산대상이다.이러한기준은지자체마다다르므로매수할때에반드시시청에문의하고중개사에게한번더확인한다.

무허가건축물
무허가건축물관리대장에등록된무허가건축물이어야한다.무허가건축물관리대장이아예없는곳도있는데,그런경우항공사진을기준으로삼는다.특정기간(1981년12월31일)이전의항공사진에건축물의존재여부가확인되면입주권을받을수있다.
조합에해당무허가건축물에도입주권이나오는지확인하는편이가장확실하다.
단,무허가건축물이주거용이아니라상업용으로쓰였을때는아파트를받을수없다는점을꼭기억해야한다.

 

안전마진

안전마진계산에서중요한단계는관심있는재개발재건축구역을정하고이와비슷한수준의신축아파트를찾는것이다.

주요구성요소 : 감정평가액(감), 프리미엄(프), 조합원분양가(조), 이주비(이)
- 총투자금 : 프+조
- 실질투자금 : 감+프-이
- 안전 마진 = 비교 대상 아파트 현 시세 - 총 투자금(조합원분양가+프리미엄)

계약
계약일,중도금지급일,잔금일:6월1일을기억하라
계약금,중도금,잔금금액:중도금을반드시설정하라
중도금을설정하지않으면배액배상(매도인이계약을파기할시계약금의배액을매수인에게배상)을당할수있기때문이다.

특약
- 빌트인되어 있는 식기세척기, 인덕션, 광파오븐레인지, 시스템에어컨, 김치냉장고 등 모든 가전제품은 매매가에 포함된다.
- 본 매매는 매수자가 재개발로 인한 신축 아파트의 입주권을 얻고자 하는 계약으로서 매도인은 동 정비사업구역에 정당한 조합원의 지위를 가지며 이를 매수인에게 승계한다. 또한 동 구역 내에 매도인과 동일 세대 내에 모든 세대원이 본 건 부동산 외에 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제가 될 경우 계약 취소 및 손해배상 등의 책임을 지기로 한다.
- 본 주택은 재개발(재건축) 구역에 소재한 주택으로서, 재개발 사업이 진행되어 이주철거가 시작되면 임차인은 아무런 조건 없이 2개월 내에 이사한다.
- 집에서 기르는 동물로 인한 도배, 장판 등의 파손은 임차인이 원상태로 복구하거나 손해배상을 하기로 한다.
- 흡연금지

중개대상물 확인설명서에 누수가 없고 배수가 원활하다고 적혀 있는 이상, 문제가 생기면 중개사를 통해 손해배상을 받을 수 있다.

매도
착공을 시작하고 입주 시기가 이미 정해졌으나 일반분양을 하지 않은 재개발재건축의 경우에는 공식적인 입주 물량 데이터에 포함되지 않는다.

조합설립 후 매수하여 사업시행인가 후 매도가 좋다.
관리처분인가 전 매도 : 입주까지가져갈상품이아니라면투기과열지구재개발물건은관리처분인가이전에매도를고려해야한다.
상승장이든하락장이든내가원하는가격으로원하는시기에매도하고싶다면최소한50곳이상의중개사무소에매물을올리기를추천한다.

세금
다주택자나법인의아파트매도가1년중1~3월에집중되는경향이있다.이때계약금을치르면통상적으로5월정도에잔금을치르게되므로,다주택자나법인입장에서는종합부동산세중과를피할수있기때문이다.원하는지역에내집마련을하고싶다면,이시기에나오는매물을눈여겨보고급매를찾아보는것도좋은선택이다.

6.나에게 맞는 최적 투자법

토지의 경우, 비사업용 토지 공시지가가 5억 원 이상일 때 종부세 과세 대상이 된다. 사실 토지의 공시지가가 재개발재건축 구역 내에서 5억 원을 넘기란 거의 불가능하다.

주택여러채대신똘똘한입주권을몇개갖고있다면취득부터보유까지세금에서자유롭고,2년이상만보유하면일반과세로매도할수있다.

사업시행인가이후에조합원이새로운주택을매수하여1년이상거주하면해당주택은양도소득세비과세를받을수있다.기존주택도비과세요건을갖춘경우양도소득세비과세를받을수있음은물론이다.이것이바로대체주택비과세제도이다.

나는 투자금이 넉넉할 때는 시간에 투자하지 말고 시간을 사야 한다라고 강조한다.

그렇다면시간을어떻게사야효율적일까?재개발투자에서는최소한사업시행인가를받은물건또는관리처분인가이후입주권을매수하는편이가장좋다.사업시행인가만받아도사업이무산될일이거의없다고보면된다.이단계에서지방의경우시공사선정은물론이고전체세대수,즉조합원세대수,일반분양세대수,임대세대수까지도거의정확하게알수있으며,추정비례율도계산해볼수있다.

감정평가이후의물건을매수하면한층더안전하다.감정평가액과프리미엄가격,추후내야할분담금까지제대로파악할수있는시점이기때문이다.

감정평가이후의실망매물을집중공략하는방법에대해서도여러번강조한바있다.

 

처음부터감정평가액이높은물건을매수하는방법
감정평가액큰물건으로펜트하우스나아파트2채를받는방법

 

입주권은주택이아니므로오랫동안보유하고있어도양도세를산정할때보유기간에포함되지않는다.이런경우에는관리처분인가직전의물건을매수하는편이좋은데,본질적으로주택을매수하는것이므로매수후부터모두보유기간으로인정받기때문이다.

 

현금청산

재건축:땅만소유하면현금청산대상이다
재건축사업의조합원이되려면기본적으로토지와건축물을동시에소유하고있어야한다.이때토지와건축물중하나만소유하고있다면현금청산대상이다.공동주택,즉아파트를소유하고있다면조합원이되는데대개아무런문제가없다.

재개발:물건별로철저히현금청산대상을파악하자
토지 - 30m2미만의토지는재개발입주권이나오지않는다.이런토지를현장에서는물딱지라는은어로도부른다.
상가 - 재개발구역내조합원분양물건중에서가장작은물건의조합원분양가보다권리가액이작은상가를소유했을때새아파트를받을수없다.
무허가 건축물 - 서울시기준으로1981년12월31일현재무허가건축물관리대장에등재되어있거나항공사진으로무허가건축물이현존한다는사실을확인가능하면재개발입주권이나온다.
무주택자에게만 입주권이 나옴 - 무주택자에게만입주권이나오는물건이있다.서울시기준30m2이상60m2미만의토지가여기에해당한다(이또한지자체별로기준이다르므로사전에확인해야한다).

 

투기과열지구

재개발
- 재개발의 경우, 투기과열지구에서 관리처분인가 이후로는 거래가 불가능하다.
- 투기과열지구 내의 구역이라도 2018년 1월 24일 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 구역은 관리처분인가 이후여도 매수와 매도가 자유롭다.

재건축
투기과열지구내재건축은조합설립이후에거래가되지않는다.
투기과열지구내재건축사업에서조합설립후3년이내에사업시행인가를신청하지않거나,사업시행인가이후3년내에착공하지못한경우는예외적으로거래가가능하다.또한착공후3년이내에준공되지않는경우3년이후부터준공시까지거래가가능하다.단,3년이상보유한조합원에한하여매수매도시조합원지위가양도된다.
참고로투기과열지구지정에도불구하고재개발재건축사업에서공통적으로거래가가능한기본적인조건이있다.해당재개발구역에5년거주하고10년보유한조합원의물건은언제든지매도할수있고,매수자가조합원지위를양도받을수있다.그외에도사업등의이유로전세대원이다른구역으로이주하는경우등몇몇예외사항에해당하면조합원지위를양도할수있다.

 

이 책을 읽고난 후 어느덧 재개발 재건축에 대한 지식이 많아졌음을 느꼈다.
재개발 투자는 사업시행인가를 받은 물건 또는 관리처분인가 이후 입주권 매수가 좋다.
돈이 많다면 시간을 살 수 있는 물건에 투자해야하지만 돈이 없으니 시간을 벌 수 있는 물건에 투자해야겠다.

 

[책 요약] 미라클 기적의 재개발 재건축(1편), 5천만 원으로 시작!