[책 요약] 미라클 기적의 재개발 재건축(1편), 5천만 원으로 시작!

들어가며

그때 산 옆의 34평형 아파트를 2억 1천만 원에 매도를 하고 나왔는데, 그 후 실거래가가 3억 1천만 원까지 오른 것을 확인했다. 그동안 알뜰히 저축해서 현금 1억 5천만 원 정도를 갖고 있다고 생각하면, 내 총자산은 4억 6천만 원인 셈이다! 현재 나는 투자하지 않았을 때와 비교해 열 배가 넘는 자산을 소유하고 있다. 내 집 한 채 갈아타기조차 시도하지 않고 무작정 열심히만 산다면 자산이 불어날 리 없을 것이다.

 

1.재개발 재건축 세계

경기도로 가면 몇 년 후 새 아파트로 거듭날 광명시의 재개발재건축 물건을 34평형 기준 총 매매가 10억 원 정도에 살 수 있다.지방 광역시의 가장 좋은 재개발재건축 물건은 8~9억 원에 가능하다. 지방 대표 소도시로 꼽히는 청주는 34평형 기준 4억 정도에 매수할 수 있다. 총 매매가가 그렇다는 것이고, 초기에 드는 투자금은 더욱 적다. 심지어 구역 지정도 되지 않은 곳, 재개발재건축이 아직 시작도 되지 않은 지역의 물건은 실투자금 1~2천만 원에도 매수할 수 있다.

 

절차가 한 단계씩 진행될 때마다 새 아파트에 가까워지는데, 조합이 설립되고, 사람들이 이사를 가고, 집을 철거하고, 새 집을 짓는 데까지 보통 10년 정도 걸린다. 10년이라니 너무 긴 시간 아니냐고? 맞다. 그러나 재개발재건축 물건을 매수하고 나서 반드시 아파트가 다 지어질 때까지 기다릴 필요는 없다. 중간에 수익이 나면 적절한 단계에 매도하면 된다.

 

재개발재건축 단계 중 하나인 사업시행인가에 이르면 전체 사업 중 50% 정도가 진행되었다고 보면 된다. 이는 지방자치단체에서 건축 허가를 받은 단계로, 아파트 단지의 규모, 평형별 분양 세대수, 조합원 세대수, 임대 세대수까지 사업의 윤곽이 선명하게 드러나게 된다. 사업시행인가 단계의 물건을 매수하면 사업이 무산되는 일은 0.1%라고 보면 된다.

 

재개발 투자를 할 때 되도록 1층 매물을 사야 한다는 사실은 알고 있었다. 누수 때문이다. 1층에 누수가 발생하면 2층 집주인이, 2층에 누수가 발생하면 3층 집주인이 해결해주어야 한다.

 

2. 재개발 재건축 투자기초

매매 전세가격지수

아실(asil.kr)에서 매매가격지수와 전세가격지수를 확인해보는 방법이다. 메인 화면 상단에 가격 분석 탭을 클릭하고 원하는 지역을 선택하면 된다.

적정 수요공급 물량

미분양

부동산지인(aptgin.com)에서 간단히 확인할 수 있는데, 메인 상단 메뉴의 지인빅데이터를 누르고 하단 메뉴 미분양을 클릭하면 된다.

청약경쟁률

 

돈이 오는 길목에 서라! 내가 하고 싶은 말이다. 돈을 벌기 위해서는 돈이 어디로 움직이는지 파악하고 투자처를 찾아내야 한다.

 

대장아파트를 만드는 5가지

일자리

강남의 일자리 수요를 분산하고자 새롭게 설계된 도시가 판교인데, 이곳에 여러 기업이 입주하면서 판교 및 분당의 집값이 껑충 뛰었다.

교통

대표적으로 2호선, 3호선, 9호선, 신분당선

학군

서울수도권은 일자리와 교통이 집값을 결정하는 1순위 요소인 반면, 지방으로 갈수록 학군이 1순위가 된다.

각 도시마다 학군 수요에 따라 형성된 대장 아파트 단지가 있다. 대구 범어동, 대전 둔산동, 광주 봉선동, 울산 옥동을 대표적인 예로 들 수 있다. 참고로 인구 30만 전후의 소도시의 경우, 택지 개발 등으로 아파트 단지가 크게 들어서면 학군도 새롭게 형성되는 편이다.

상권

청주 지웰시티는 슬세권 입지의 장점과 좋은 학군, 준신축이라는 점까지 합쳐져 단연 청주의 대장 아파트로서 자리를 굳건히 지키고 있다.

자연환경

 

울산에서 상위 30%에 속하는 아파트를 찾으려면 2,600만 원의 70%, 즉 평단가 약 1,800만 원 이상의 아파트 리스트를 뽑아보면 된다. 비싼 아파트가 몰려 있는 곳이 입지가 좋은 곳이다.

 

재개발재건축 구역의 입지 역시 가격을 기준으로 삼으면 된다. 한마디로 비싼 아파트가 위치한 지역에서 가까운 재개발재건축 구역이 유망하다는 말이다.

 

주택 재개발 사업은 정비기반시설이 열악한 지역에서, 주택 재건축 사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 시행한다. 정비기반시설이 양호하다는 말은 도로가 널찍하고, 주변에 충분한 주차시설이 있고, 공원도 있고, 학교도 충분하다는 의미이다. 한편 정비기반시설이 열악하다는 것은 동네 도로가 좁고, 주차장이나 공원 등 편의시설이 부족하고, 공동구(전기, 가스, 통신을 지하에 매립하는 시설)가 없어 전봇대가 즐비하게 서 있다는 말이다.

 

관리처분인가

조합원은 새 아파트를 받기 위해 얼마를 더 내야 하는지, 시공사의 공사비는 얼마나 드는지 등을 이 단계에서 확인할 수 있다. 참고로 재개발은 투기과열지구에서 관리처분인가 이후의 매물을 사면 조합원 지위가 양도되지 않으니(즉, 새 아파트를 받을 권리가 주어지지 않으니) 이 부분을 사전에 확인해야 한다.

관리처분인가가 나면 주민들이 다른 곳으로 이주하고 철거가 진행된다. 이주철거 전후로 조합원 동호수 추첨을 하는데, 각 조합원이 몇 동 몇 호에 거주하게 되는지를 결정하는 과정이다.

 

사업시행인가 단계에 매수하여 관리처분인가 직전에 매도하는 식의 투자가 가능하다는 말이다.

 

무주택자의 경우, 추가로 내야 할 분담금의 최대 60~70%까지 조합에서 무이자로 빌릴 수 있다는 것도 큰 장점이다.

 

입주권이란 관리처분인가 이후 물건을 이르는 말로, 이 단계의 물건은 대체로 5~6년 뒤에 신축 아파트로 거듭난다. 입주권 매수를 통해 5~6년 뒤, 상급지의 대단지 신축 아파트에 입주할 수도 있다는 말이다.

 

 

3.재개발 재건축의 모든것

조합설립

비교적 안전하면서 수익이 높은 시기, 조합이 설립된 이후에 투자하라

 

장기적인 관점에서 큰 상승을 바라보고 투자할 수 있는 단계다. 혹은 조합설립 단계에 매수하여 사업시행인가 직후에 수익을 내고 매도하는 식의 계획을 미리 구체적으로 세워보아도 좋다.

 

조합설립단계 확인사항

다물권자 매물 주의
먼저 가계약을 하는 시점부터 중개사에게 다물권자 물건 여부를 확실히 확인해달라고 부탁한다.여기에 안전장치를 하나 더 걸어두자.계약서를 쓸 때 다음과 같은 특약을 하는 것이다.동일 구역 내 매도인과 동일 세대 내의 모든 세대원이 본 건 부동산 외에 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제가 될 경우 위 계약은 아무 조건 없이 해제할 수 있고,이에 따른 손해는 매도인이 책임진다.

투기과열지구의 재건축 물건을 주의
투기과열지구의 재건축 물건은 조합설립 단계 이후에는 실질적으로 거래되지 않는다.
참고로 투기과열지구 재개발 물건은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위 양도가 불가하다.
상권이 활발한 지역은 사업 진행이 매우 더딜 수 있다”라고 일러두었다.이유는 간단하다.구역 내 시장이나 사람들이 많이 이용하는 상가의 경우,재개발 사업을 진행하면 손해를 보기 때문이다.
문제가 될 소지가 있는 종교 시설이 없고,신축 상가나 원룸 다가구 주택이 적은 곳,상권이 활발하지 않은 곳이 재개발재건축 사업에는 적격이다.임장을 할 때 이런 부분을 반드시 체크해야 한다.

시공사선정

1군 건설사 플래카드, 투자의 청신호

 

구역 내에 대형 건설사의 플래카드가 걸리고 입찰 경쟁을 할 때가 저렴하게 투자할 수 있는 최적의 매수 타이밍이다.

 

입지나 사업성이 약간 떨어져도 사업 속도가 빠른 곳을 선택하는 편이 낫다. 진행이 빠른 만큼 프리미엄도 일찌감치 붙게 마련이고, 무엇보다 사업성이 좋은 곳에 비해 저렴하게 매수할 수 있다는 장점이 있다. 또한 실거주할 필요가 없는 투자자가 이런 구역을 매수하면 더욱 빠르게 수익을 얻을 수 있다.

사업시행인가

사실 사업시행인가가 난 직후의 매수는 그다지 똑똑한 투자라고 볼 수는 없다.

 

게다가 감정평가사가 재개발재건축 물건의 가치를 평가하는 감정평가를 아직 거치지 않았다는 문제도 있다.

 

사업시행인가 이후 감정평가까지 지켜보고 좋은 타이밍에 매수하기를 적극 권한다.

 

사업시행인가 직전,프리미엄이 오르기 전에 투자하라

초보 투자자 혹은 내 집 마련을 하려는 분들은 교통영향평가 및 건축심의 통과 여부를 확인한 뒤 사업시행인가 전에 매수하기를 권한다.

자주 임장을 가거나 중개사무소 혹은 조합 사무실에 연락해서 교통영향평가 및 건축심의 통과 여부를 모니터링하는 것도 현명한 방법이다.

감정평가

감정평가 이후 매수 찬스, 실망 매물을 잡아라!

 

감정평가가 끝난 직후에 낮은 감정평가액에 실망한 조합원이 내놓는 물건들, 이른바 실망 매물을 눈여겨보자. 감정평가액이 저렴한 물건을 매수하고 나서, 이후에 최대한 큰 평수로 분양 신청을 하는 것이다. 1억 원짜리 감정평가액 물건으로 지방에서는 34평형 아파트도 거뜬히 받을 수 있다. 지방 재개발 구역의 경우, 대체로 조합원 수 대비 선호 평형인 34평 일반분양 수가 훨씬 많아서 가능한 일이다. 다만 서울수도권에서는 감정평가액이 너무 작은 물건으로 34평형을 받기란 거의 불가능하다는 점도 알아둘 필요가 있다.

 

조합원 분양 신청 마감 전에 뜻밖의 매수 기회가 있다

 

조합원 분양 신청 기간이라면 이런 물건을 반드시 눈여겨보길 바란다. 25평형이라 대형 평수에 비해 프리미엄은 적게 붙어 있지만, 분양 신청 기간 3개월 동안에는 평형을 바꿔서 재신청을 할 수 있기 때문이다.

관리처분인가

사업시행인가 단계에서 어느 정도 결정되었던 사업 규모가 이 단계에서 확정된다. 일반분양 세대수, 조합원분양가, 전체 공사비와 예상 분양 수입, 조합원 분담금, 비례율등을 정확히 알게 된다.

재개발재건축 사업에서 비례율은 100%를 기준으로 사업성을 나타내는 지표다. 100%보다 높으면 사업성이 좋고, 낮으면 사업성이 떨어진다고 보면 된다. 감정평가액에 비례율을 곱하면 권리가액이 나오고, 이 권리가액이 얼마인지에 따라 개별 물건의 조합원 분담금이 달라진다.

 

관리처분인가일은 조합원의 분양 당첨일이다

 

투기과열지구에서 관리처분인가 이후의 재개발 매물을 매수하면 조합원 지위를 양도받을 수 없다는 사실이다. 단, 재개발의 전매 금지는 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 조합부터 적용된다

 

이때부터 구역 내 모든 물건은 입주권으로 불린다.

 

주택이 멸실되는 순간부터 건물은 없어지고 토지만 남기 때문에 토지에 대한 재산세만 내면 되고, 종부세는 부과되지 않는다.

건물이 철거되고 없는 상태여도 구청에 멸실 등기가 되어 있지 않으면 세금을 낼 때 멸실로 취급하지 않는다

잔금은 멸실 등기가 완료되는 시점에 지불한다라는 특약을 추가

 

입주권vs분양권

일반분양 직후에는 당장 초기 투자금이 적은 분양권이 입주권보다 더 매력적인 투자처로 보인다.

입주 시기에 매수할 때는 입주권이 더욱 유리하다

 

재개발 및 재건축의 전반적인 흐름을 전체적으로 이해할 수 있었다.
2편에서는 실전투자사례, 임장 및 실전매수 기술, 나에게 맞는 최적 투자법에 대해 요약해보겠다.

 

[책 요약] 5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축(2편)