[책 요약] 그래도 아파트를 사세요(2편)-여섯번의 거래로 경제적 자유를 이룬 방법

우리가 투자를 통해 사야하는 것은 강남 아파트가 아니다. 바로 시간을 사야 한다는 것이다.
20대, 30대 늦어도 40대 시간을 투자해놓아야 노후를 자본으로 노후를 준비할 수 있을 것이다.
자녀가 초등학교 저학년까지일때가 부를 축적할 수 있는 마지노선이라는데 마음이 조금 조급해진다.

3.가질수록 힘이되는 강남아파트

전국 정규직 근로자의 월평균 임금은 2004년 8월 184만 원으로 시작해서 2019년 8월에는 316만 5,000원으로 상승했다.

투자 계획서는 4부분으로 구성했다.

첫 번째 기본 조사, 두 번째 매수 이유, 세 번째 자금 계획 그리고 마지막으로 시세 예측이다.

첫 번째로 기본 조사에는 현재 시세, 연식, 세대수, 주차대수, 용적률, 건폐율, 지분, 토지, 공시가격 등이 포함된다. 공시가격까지 미리 파악해놓음으로써 재산세와 종합부동산세에 대해 미리 생각해두었다.

두 번째로 아파트 매수 이유를 명확하게 파악해야 한다. 해당 아파트를 왜 매수해야 하는지 그 이유를 구체화하는 것이 좋다. 입지, 호재, 인프라 개선, 개발 가능성, 학군, 수요, 환경이라는 카테고리 안에 어떤 장단점을 채울 수 있는지 고민하다 보면 투자 여부에 대해 객관적으로 판단할 수 있게 된다.

투자 계획서를 구성하는 세 번째 요소는 구체적인 자금 계획을 세워보는 것이다. 이를 통해 혹시 재정 상황에 무리가 되는 투자인지 아닌지 명확하게 확인할 수 있다. 따라서 시간에 쫓기지 않는 안전한 투자를 할 수 있다. 아파트는 장기 투자가 기본이 되어야 하기 때문이다.

아파트 투자에서 긍정적인 경험이 쌓였던 나는 평균 물가 상승률에 서울 아파트 평균 분양가 상승률을 더한 값을 기본으로, 막대한 유동성과 저금리로 인한 변동성 그리고 개발 호재 실현에 따른 인센티브가 알파로 더해질 것으로 기대했다.

 

 

참고로 지난 20년간 물가 상승률은 평균 2.4%였다.

그리고 서울 아파트 평균 분양가는 2013년부터 2020년까지 연평균 6% 상승했다.

2013년 9월 3.3㎡당 1,664만 5,000원이었던 서울 민간아파트 일반분양가는 2020년 6월에는 2,755만 8,300원까지 올랐다.

각 역에서 반경 2km를 원으로 그렸다.

2km는 차로는 5분, 걸어서는 30분 정도 떨어진 거리인데, 이 정도 거리는 동일한 생활권이라고 할 수 있기 때문이다.

 

신규 공급이 없던 지역에서는 초기에 분양한 아파트를 보유하는 것이 유리하다.

이후 분양되는 아파트의 분양가는 최초 공급된 아파트의 분양가보다 높게 책정되기 때문이다.

이 점은 개포지구에 들어서는 신축 아파트의 분양가에서도 확인된다.

2015년 10월 584만 1,000원이었던 서울 신축 아파트의 ㎡당 분양가는 2020년 6월에는 835만 1,000원으로 올랐다.

보증금에 대한 간주임대료를 계산할 때 보증금 총 합산 금액에서 3억 원을 기본으로 공제하게 된다.

이때 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 계산하게 된다.

이와 관련하여 ‘공동사업의 경우 공동사업장을 1거주지로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산한다’고 규정하고 있다. 즉 공동명의 주택은 각각의 객체로 인정되어 별도 3억 원의 공제가 가능한데, 바로 이 부분에서 절세가 가능하다.

 

경제 신문도 꾸준하게 읽고, 부동산 책을 통한 간접 경험도 쌓아나갔다.

부동산 현장에도 자주 나가며, 급매를 잡기 위한 마이너스 통장도 열어두었다.

 

눈높이를 높여서 큰돈에 익숙해져야 한다. 그럼 현재 자산에 대한 시각이 달라진다.

더 큰 자산에 대한 구체적인 목표와 계획이 생긴다.

나와 전혀 상관없는 것으로 보이는 큰 자산이 어느새 달성 가능한 목표가 된다.

그럼 놀랍게도 방법을 고안해내기에 이른다. 투자 눈높이를 높이면 더 큰 기회를 볼 수 있는 것이다.

대부분의 사람이 직장과의 거리를 중요한 What으로 생각한다.

신혼 초기에 아내는 광화문에, 나는 종로에 위치한 회사를 다니고 있었기 때문에 출퇴근이 편한 인근 지역의 아파트를 매수했다. 하지만 그 아파트에 입주하기도 전에 아내의 회사는 노량진으로 옮겨졌다.

또 얼마 지나지 않아서 노량진에서 방배동으로 이사를 갔다.

4.그렇게 나는 정말로 은퇴를 했다

1971년에 분양한 반포주공 32평형의 분양가가 500만 원이었고, 1975년의 압구정 1차 현대 아파트는 평당 28만 원이었다는 것을 생각해볼 때 어렴풋이 짐작만 할 뿐이다.

얼마 후에 7・10 대책이 발표되었다. 주택임대사업자에 대해 법으로 보장한 혜택 대부분이 폐지됐다.

특히 장기보유특별공제 혜택이 사라졌다. 임대의무기간인 8년이 도래하면 임대사업자 등록이 자동으로 말소된다.

양도세 감면을 받기 위해서는 10년을 임대해야 하지만 8년째 되는 시점에서 임대사업자 지위가 박탈되는 것이다.

2년을 더 채울 방법이 사라지게 된 것이다.

 

1998년부터는 IMF 경제위기를 극복하기 위해 규제 완화에 초점을 두었다.

민간택지 분양가 자율화, 전매제한 폐지, 청약자격제한 완화, 재당첨제한 폐지, 취·등록세와 양도소득세 완화 등이 시행되었다. 하지만 2001년 이후 부동산 열풍이 시작되자 부동산 규제가 강화되었다.

양도세 비과세 조건을 3년 보유 및 1년 거주로 강화, 투기과열지구 분양권 전매 강화, 재건축 안전진단 강화 등이다.

 

2003년 이후에도 규제 강화는 계속되었다. 1가구 3주택 이상 양도세 60%, 1가구 2주택 양도세 50%, 1가구 1주택 비과세 요건 강화, 종합부동산세 도입, 분양권 전매제한, 분양가 상한제 확대, 주택담보대출 강화, 실거래가격 신고 의무화 등이 시행되었다. 또한 재건축 안전진단 강화, 재건축 조합원 지분 전매제한, 재건축 소형 평형 60% 의무화 등의 규제도 시행되었다.

2008년부터는 규제가 완화되었다. 장기보유 1주택자 특별 공제 80% 확대, 양도세율 6~33%로 인하, 1주택자 양도세 비과세 2년 거주 요건 폐지, 보유기간 축소, 다주택자 양도세 기본세율 과세 및 장기보유 특별공제 적용, 양도세 비과세 기준 9억 원으로 상향, 종합부동산세 과세기준 9억 원으로 상향 및 세율 인하, 리모델링 연한 15년으로 단축 및 증축 규모 확대, 임대사업자 양도세 중과 완화, 임대사업자 거주 주택에 대한 양도세 비과세 등이다. 또한 재건축 안전 진단 기준 완화, 재건축 소형 평형 의무 비율 85㎡ 이하 60% 이상으로 완화, 재건축 용적률 법적 상한 300%까지 허용, 조합원 지위 양도 허용, 민간 택지 분양권 전매제한 완화 및 상한제 폐지 등도 시행됐다.

2013년부터 2017년까지도 완화된 부동산 정책이 이어졌다. 기존 주택 양도세 5년간 면제, 리모델링 수직 증축 허용, 취득세율 영구 인하, LTV 및 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율: 연간 총소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율) 70% 일괄 적용, 재건축 연한 30년으로 축소, 수도권 청약 1~2순위 통합 및 1년으로 기간 단축 등이 시행됐다.

2017년부터는 부동산 규제가 시작되었다. 세부담 상한율 인상, 공시가격 인상, 주택담보대출 축소, 초고가 아파트 주택담보대출 금지, 보유기간과 거주기간에 따른 장기보유특별공제율 적용, 재건축 조합원 2년 이상 거주 요건 추가, 토지거래허가구역 지정, 종합부동산세율 최고 6%로 인상, 단기 보유 주택 양도세율 인상, 다주택자 양도소득세율을 기본세율+20%p, 30%p로 인상, 다주택자와 법인 취득세 최고 12%, 단기임대 및 아파트 장기일반 매입임대 폐지 및 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록 말소, 법인 보유 주택의 종합부동산세 과세표준 기본공제 폐지 등이 시행됐다.

현재 3,000조 원의 유동자금이 시중에서 투자처를 찾아 방황하고 있다. 3,000조 원이라는 돈의 규모는 어느 정도일까? 한 민간업체(집비서 참고)의 조사에 따르면, 2020년 7월 기준 전국 모든 아파트의 시가총액은 3,865조 3,700억 원이다. 서울특별시 전체 아파트의 시가총액은 1,417조 228억 원이고, 경기도 아파트의 시가총액은 1,125조 6,848억 원이다. 시중의 유동자금 3,000조 원은 서울과 경기도의 모든 아파트를 사들이고도 450조 원이 남을 정도의 큰돈이다.

서울에 매년 약 5만 호의 새 집이 필요할 것으로 예측되는데, 이 가운데 신규 아파트 공급이 8,000호 수준이라는 것은 아파트 매수 대기 수요를 고려했을 때 얼마나 부족한지 짐작할 수 있다.

 

강남 대형 개발 계획의 실현 때문이다. 총사업비 1조 원이 투입되는 영동대로 광역복합환승센터 개발부터 국제교류복합지구, GBC, 수서역세권 개발, 서울-세종 고속도로 건설 등 강남구, 서초구, 송파구에서 진행 중인 대형 개발 계획들이 순차적으로 실현됨에 따라 주변 부동산에 지속적으로 영향을 미치게 될 것이다.

인플레이션 때문이다. 통화량의 증가로 인해 화폐가치가 하락하고, 실물자산의 가치가 올라가기 때문이다. 한 부동산 정보업체(부동산114)의 조사에 따르면 2020년 7월 말 서울 아파트의 가구당 평균 매매가격은 역대 최고가인 10억 500만 원을 넘은 것으로 나타났다. 2013년 5억 원대 초반에서 7년 만에 2배로 상승했다. 2013년 1월 통화량이 1,844조 원이었고, 2020년 4월까지 1,167조 원이 더 증가했다. 통화량의 증가는 63.3%이지만 평균 매매가격의 변화는 100%에 이른다.

우리가 투자를 통해 사야 하는 것은 강남 아파트가 아니다. 바로 시간을 사야 한다는 것이다.

 

2023.10.30 - [분류 전체보기] - [책 요약] 그래도 아파트를 사세요(1편)-여섯번의 거래로 경제적 자유를 이룬 방법

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